Meio milhão de economia com integralidade, colaboração e isonomia

Costumo sempre lembrar às equipes de projetos que a boa solução vem com 10% de inspiração e 90% de transpiração. Mas em geral o mercado parece não gostar muito de transpirar, esquecendo que a bagagem para ter boas inspirações vem exatamente do aprendizado da transpiração. São processos conectados no longo prazo.

Nossa abordagem, a Engenharia Integral, nos condiciona a basicamente três princípios de atuação em relação aos empreendimentos:

1-     Integralidade: Manter perspectivas permanentes nos 6 Eixos de Competência da Engenharia Integral.

2-     Multidisciplinaridade/Colaboração: Assumir a multidisciplinaridade e, portanto, o trabalho colaborativo (que a concretiza), desde o primeiro dia de trabalho no empreendimento.

3-     Isonomia: Abordar com isonomia todo os aspectos técnicos e gerenciais relativos ao empreendimento, pautando decisões sempre pelo sucesso e benefícios ao negócio do empreendedor (cliente).

Em conjunto, esses princípios são poderosos em encontrar boas soluções e colocam a implantação do empreendimento em construção civil adequadamente em seu lugar de meio para atingir os fins do negócio que justifica sua concretização.

Não é incomum que nos cheguem estudos para empreendimentos que, pelas perspectivas da Engenharia Integral, se mostram equivocados em aspectos cruciais para o sucesso do negócio. E é interessante reparar que, em muitos casos, as soluções dadas podem se mostrar boas em muitos outros aspectos. Contudo, o princípio da isonomia e da colaboração não nos permitem admitir soluções que sejam satisfatórias em apenas um ou outro aspecto. Levamos a sério o lema “solução boa é boa para todos”.

O que ocorre é que, em geral, estes estudos iniciais feitos pelos empreendedores são limitados em suas análises de Arquitetura e Engenharia, pois o que dá abrangência às análises é a multidisciplinaridade colaborativa e há uma resistência muito grande em mobilizar equipes mais numerosas logo no início dos estudos.

Em geral a desculpa está relacionada a custos, embora essa economia leve a custos bem maiores posteriormente (o que, inclusive, não combina com o raciocínio empreendedor). Agravando isso, é comum que alguns destes custos sejam permanentes ou repetitivos na operação do empreendimento, o que os torna não apenas custos de implantação, mas também custos de operação ou manutenção que permanecerão com o empreendimento por toda sua vida.

Num caso recente, as mudanças que fizemos nos estudos iniciais que o empreendedor nos apresentou geraram economia financeira de aproximadamente 15% do investimento previsto, reduzindo a área construída necessária ao empreendimento. Isso mesmo, o estudo previa uma construção maior do que a estrita necessidade do negócio. Isso representava 500 mil reais de investimento desnecessário.

É importante destacar que esse valor é bem maior que o valor do contrato que fizemos com o cliente. Essa é outra meta que nos preocupa permanentemente: gerar para nosso contratante vantagens que superem os custos que ele tem conosco. Se você for ao banco, perceberá que os maiores rendimentos estabelecem maiores cotas de investimento. A situação é similar, para obter essas melhorias é preciso mobilizar equipes e dar condições para que elas se dediquem ao empreendimento. Ou seja, é preciso investir no início para colher os melhores rendimentos no futuro.

Nunca é demais lembrar que a maior parte do custo de implantação está na obra, cujos custos são definidos pelos estudos e projetos. Economizar em projetos é economizar na obtenção das soluções para o negócio. Há lógica em dividir este investimento em etapas, como é feito em diversas metodologias de gestão de projetos. Mas não há lógica sustentável em economizar neles. No fim, isso é uma questão de gestão do próprio negócio.

Em geral, as boas soluções de Arquitetura e Engenharia para os negócios geram vantagens não apenas na implantação. Mais importantes que essas são as vantagens na operação, pois estas sim terão impacto por longos prazos no desempenho dos negócios. Podemos citar reduções de custos operacionais ou de manutenção como as principais vantagens. Reduzir estes custos aumentam as margens de lucro, se admitirmos que o preço de comercialização dos produtos ou serviços do negócio associado ao empreendimento são definidos pelo mercado.

No empreendimento que citamos a pouco, as mudanças nos estudos iniciais permitiram adotar algumas soluções técnicas que evitaram custos na implantação (além da própria redução de área), bem como alguns procedimentos de manutenção (e seus custos periódicos) que seriam obrigatórios no estudo inicial feito pelo empreendedor.

Apenas para ilustração, neste caso, os estudos eram de Arquitetura e os custos de manutenção induzidos eram relativos à Prevenção e Combate a Incêndios. É importante destacar que conseguir essa situação exigiu transpiração da equipe para experimentar variações de centímetros em diversas alternativas até atender requisitos normativos necessários para mais essa economia. Como eu disse, levamos a sério o desafio de achar a melhor solução, não nos contentando com os primeiros insights criativos.

Outra melhoria fundamental conseguida com os princípios que usamos foi em relação à modulação estrutural. No primeiro estudo era condicionada pela planta do prédio e inviabilizava soluções otimizadas de vagas cobertas na garagem. É preciso destacar que vagas cobertas são, em geral, importantes itens de valorização de imóveis para venda ou locação. O estudo inicial subtraia valor de mercado do empreendimento.

A multidisciplinaridade e a perspectiva do Eixo de Negócio da Engenharia Integral nos condicionaram a encontrar uma solução que conciliasse as demandas funcionais da planta do edifício com a necessidade de agregar valor com vagas de garagem. Em alguns nichos de mercado isso é bastante óbvio, mas é preciso estar preparado para considerar tais questões naturalmente nos processos de criação de soluções.

Esses problemas com vagas de garagem são recorrentes em muitos empreendimentos e, de fato, não é simples criar soluções arquitetônicas para pavimentos de um edifício pensando simultaneamente no lançamento estrutural e nos impactos que isso gera vários andarem abaixo. Agregue a isso as questões relacionadas a outros sistemas prediais e terá um complexo problema com muitas variáveis. Esta complexidade é nosso ambiente normal de trabalho.

Em geral adapta-se uma solução estrutural à solução de arquitetura. Mas as estruturas representam entre 25% e 35% do custo de uma obra. Em nosso entendimento, pensando no benefício ao empreendedor, essa não parece ser uma questão secundária. O princípio da isonomia conduz nossas equipes a encontrar soluções otimizadas conciliadoras.

Integralidade, colaboração e isonomia no tratamento multidisciplinar dos desafios de Arquitetura e Engenharia para empreendimentos e negócios, a experiência tem demonstrado cada vez mais que essa é nossa contribuição fundamental para o sucesso nos negócios dos nossos clientes.