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Quais especialidades considerar no Estudo de Viabilidade de um empreendimento?

A dúvida do título surgiu num grupo de discussão e a resposta é o tradicional “depende”. Normalmente, quando a resposta não é explícita e imediata é porque, de fato, há peculiaridades que a definem de maneiras diferentes em cada caso. Vamos ver...


Primeiramente, devemos ter em mente a que tipo de empreendimento nos referimos, pois isso, por si só, já impacta o conteúdo do Estudo de Viabilidade.


Se a dúvida é sobre a construção de sua casa própria, você precisa saber se tem todas as condições para construir o imóvel desejado pela família. Há basicamente, neste caso, dois pontos cruciais: a capacidade do terreno de receber o imóvel com as características desejadas e a disponibilidade de recursos financeiros para levar a cabo o empreendimento. Uma questão técnica e outra econômica.


Se o empreendimento é para seu negócio (comercial, industrial etc.), a questão econômica apresentar uma subdivisão: é preciso disponibilidade para a implantação e os custos operacionais relacionados ao edifício devem ser compatibilizados com os custos totais da operação. Isso mesmo, do que adianta construir um edifício para seu negócio se os custos oriundos dele inviabilizam margens adequadas de lucro. Isso pode ter a ver com o volume de produção da operação. Por exemplo, o custo de energia para iluminação de um galpão é o mesmo independentemente do volume produzido na operação que ocorre nele. Assim, é preciso ajustar a capacidades produtiva da operação com o porte (custos) do edifício. Raciocínio análogo pode ser feito para consumo de água, custos de limpeza, custos de manutenção preditiva etc. São todos custos muito relacionado ao próprio edifício.


Há neste caso, ainda, a questão positiva do valor agregado por um empreendimento realizado especificamente para o negócio, afinal, o próprio edifício pode ser um elemento importante da marca (pense nas franquias, por exemplo, cuja ambientação precisa ser padronizada para percepção do consumidor). Ou seja, nem sempre a análise de custo busca apenas reduções, mas sim adequabilidade à proposta da marca. Isso é comum nos empreendimentos comerciais.


Digamos agora, e esse é um caso mais complexo, que se trate de uma incorporação imobiliária. Ou seja, o empreendimento é feito para ser vendido. Neste caso, além da viabilidade técnica e viabilidade econômica, é preciso averiguar a viabilidade mercadológica, afinal do que adianta realizar um empreendimento se ele não tem potenciais clientes interessados em comprá-lo?

Todas essas viabilidades (técnica, econômica e mercadológica) são importantes, mas há uma tendência (equivocada, claro) de nos preocuparmos bastante com a viabilidade econômica apenas.


De passagem, gosto sempre de salientar outras viabilidades que devem ser analisadas:


  • ·A viabilidade ambiental: análise dos impactos gerados pelo empreendimento e das possibilidades de adotar medidas mitigadoras ou compensatórias.

  • A viabilidade social: análise sobre os impactos, positivos ou negativos, que o empreendimento produzirá no sistema social da localidade em que será inserido.

  • A viabilidade moral: essa aqui pressupõe o risco do empreendimento se ver como objeto de “negociações” inapropriadas com partes interessadas que podem inviabilizá-lo por deterem poderes para a criação de obstáculos artificiais ou burocráticos intransponíveis. Mas é também o caso dos empreendedores que tentam burlar obstáculos reais com “negociações” inapropriadas. (Em português claro, estamos falando de corrupção passiva e ativa, mas não vamos entrar nessa linha de argumentação neste texto.)


Grandes empreendimentos costumam produzir o EVTEA – Estudo de Viabilidade Técnica Econômica e Ambiental. Mas caberia o EVTEESG incluindo a sigla ESG (Environmental and Social Governance), já de uso comum no mercado, destacando que a governança inclui, evidentemente, o compliance no aspecto ético e moral.



Feita esta longa introdução, podemos voltar a focar a questão do título pelo viés mais técnico.


Talvez o parâmetro mais definidor do rol de aspectos a serem avaliados num Estudo de Viabilidade (EV) seja o porte do empreendimento. Nestes casos, os volumes de recursos são bem mais significativos, os desvios orçamentários mais preocupantes e os impactos mais pronunciados. Obviamente há uma discrepância enorme entre os impactos que um edifício de 6 apartamentos gera num bairro e os gerados por um empreendimento de 300 unidades.


Assim, de cara, empreendimentos de grande porte demandam preocupações e avaliações ambientais, sociais e morais bem mais rigorosas que os pequenos empreendimentos, mais inofensivos nestes aspectos.


Mas nunca é demais lembrar que, se há uma dezena de empreendimento de 6 unidades numa mesma região, há um início de preocupações com o ESG. Percebe-se aqui que o EV não é algo que olha apenas para o empreendimento, mas avaliar sua inserção num contexto em constante transformação. A variável tempo soma-se à variável espaço para introduzir complexidades significativas à questão, sobretudo pela perspectiva mais global do sistema urbano e social. Viabilidade pelo aspecto ESG tem um viés coletivo.


No aspecto técnico relativo à construção propriamente dita e às questões econômicas dela, os empreendimentos de porte também merecem atenção especial.


Por exemplo, um edifício pequeno é normalmente conectado diretamente à rede elétrica pública, mas um de grande porte pode exigir uma subestação própria, o que é um custo significativo. Pior que isso, pode exigir uma ampliação da própria rede pública, o que a concessionária local tenderá a colocar na responsabilidade do empreendedor. Mais custo para a planilha do empreendimento.

Situação similar pode ser pensada para o abastecimento de água ou a disposição de esgotos.


A geotecnia do solo pode indicar demandas específicas para fundações e contenções, ou rebaixamento do lençol freático. São custos que podem variar bastante. E as fundações representam, em geral, cerca de 6% do custo total das obras (essa porcentagem pode variar bastante, já projetei casos de 12%).


As demandas ambientais relativas à recuperação de áreas degradadas pré-existentes, supressão vegetal, áreas de preservação ambiental permanente etc. podem também impactar. Já testemunhei casos em que certas intervenções foram impedidas em razão de tipos raros e em extinção de vegetação, presença de sítios arqueológicos ou históricos, impossibilidade de demolição (mesmo parcial) de benfeitorias pré-existentes de interesse patrimonial e cultural.


A viabilidade técnica de um empreendimento tem vários aspectos que podem agregar custos, ou mesmo inviabilizá-lo sem qualquer consideração de custo, apenas pelo aspecto técnico.


Cada intervenção tecnicamente demandada, pode agregar pequenos custos ao empreendimento que somados o tornam inviável economicamente. Repare que as viabilidades estão relacionadas entre si. É possível ter viabilidade econômica, mas não técnica, ou o contrário. Ainda é possível ter viabilidade técnica, econômica, ambiental, social e não ter viabilidade moral e ética. O que o empreendedor faz neste caso é uma questão delicada.


Assim, cada empreendimento demanda estudos compatíveis com sua natureza e a do contexto em que será inserido. Um mesmo empreendimento estudado em regiões diferentes ou cidades diferentes, pode apresentar viabilidades diferentes. É um estudo feito caso a caso.


Portanto, o EVTESG (gostei da sigla) para empreendimentos de porte, no aspecto técnico da construção, pode exigir estudos pelo menos nas seguintes especialidades: arquitetura predial, urbanismo, estruturas, instalações diversas, meio ambiente, socioeconômica.


Uma outra questão é o rigor que o estudo em cada especialidade deve exigir. Alguns empreendimentos podem demandar não mais que uma análise qualitativa de algum tópico específico. Esse é o caso dos empreendimentos de pequeno porte. Outros podem demandar levantamentos de campo, quantificações ou mensurações específicas. Aqui, normalmente são empreendimento de porte, ou em áreas sensíveis a intervenções por algum motivo.


Conclusão: o Estudo de Viabilidade de um empreendimento vai muito além de sua diretriz arquitetônica, ou atendimento a parâmetros urbanísticos de ocupação do solo, há um rol de preocupação que aumenta proporcionalmente ao porte do empreendimento e conforme o terreno em que será implantado.


A questão não é meramente econômica e negligenciar isso pode mostrar a inviabilidade do empreendimento num momento em que um prejuízo dilacerante para o empreendedor e seus investidores já não pode mais ser evitado. Todo cuidado é pouco e bem-vindo na fase inicial do empreendimento.

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