O Projeto AEC e o Ciclo de Vida da Incorporação Imobiliária

Gosto de abordar o ciclo de vida da incorporação imobiliária com as seguintes seis fases:

Já vi muitas representações do ciclo de vida da incorporação, mas, no meu entendimento, eles tendem a misturar as coisas colocando como etapas da incorporação entregas que são específicas, por exemplo, da engenharia. Para perceber isso, é preciso compreender e identificar as partes que atuam no processo, sem retirá-las do todo. Isso é um princípio fundamental da Teoria da Complexidade e incorporação é realmente complexo.

As partes são áreas com equipes e processos de trabalho específicos e especializados que, mesmo recebendo inputs das outras áreas, operam distintamente delas. Numa incorporação imobiliária podemos identificar:

• Inteligência de Mercado

• Arquitetura e Engenharia

• Construção (Fornecedores)

• Marketing

• Vendas

• Condomínio

• Incorporação (Gestão)

Cada uma destas áreas possui um campo de atuação bem específico e a Incorporação propriamente dita é a gestora de todo o processo. A incorporação imobiliária é, afinal, uma área de gestão de empreendimentos e negócios. Por isso, o incorporador não precisa ser um técnico da construção, mas é imprescindível que seja um gestor proficiente.

Queremos aqui focar na Arquitetura e Engenharia, sobretudo no que diz respeito ao desenvolvimento do Projeto do Produto, ou seja, do edifício. Para isso, vamos decompor as fases da incorporação imobiliária em subfases, já tendendo a uma definição de etapas. O conceito de fases permite boa superposição entre elas, o que pode ajudar ou pode embolar tudo. Já o conceito de etapas tem um compromisso bem mais forte com o sequenciamento e força a uma organização mais rígida, o que pode ajudar se não chegar ao ponto de engessar o processo.

Vejamos a decomposição a seguir, na qual as etapas essencialmente relativas ao Projeto de Arquitetura e Engenharia (Projeto AEC) estão destacadas em cores diferentes.

A primeira observação a ser feita é a de que o desenvolvimento do Projeto AEC se estende por quase todo o ciclo de vida da incorporação. Logo, não há sentido em confinar estes trabalhos numa parte do ciclo de vida, ainda que, de fato, eles tenham proeminência em alguns períodos bem definidos. Repare que ter proeminência num período não significa que nada ocorra em relação ao Projeto AEC nos demais períodos, ou ainda que outros trabalho não ocorram em paralelo.

Na fase Negócio (da incorporação) o Projeto AEC se faz presente nos Estudos de Viabilidade Técnica que, balizados pela caracterização do Produto Mercadológico e pelo potencial construtivo, dado pelas diretrizes urbanísticas da cidade, estabelecem boas expectativas de áreas com seus usos específicos a partir do que se costuma chamar de Estudo de Massas (resumidamente, uma distribuição de volumes de construção no terreno do empreendimento). Este Quadro de Áreas é parâmetro fundamental para avaliar a viabilidade econômica do empreendimento, o que é trabalho da gestão, ou seja, da Incorporação (reunindo todos os demais custos do processo de incorporação). Apenas para citação, a viabilidade mercadológica, a essa altura, já foi validade pela Inteligência de Mercado que gerou a caracterização do Produto Mercadológico (etapas anteriores dentro da fase Negócio).

Resumidamente, em termos de viabilidades temos três trabalhos e três responsáveis:

• Viabilidade Mercadológica pela Inteligência de Mercado

• Viabilidade Técnica pela Arquitetura e Engenharia

• Viabilidade Econômica pela Incorporação (Gestão)

Ainda na fase Negócio, encaminham-se as estratégias para continuidade do empreendimento: marketing, finanças e formalização (administrativa e jurídica).

Alternando para a fase Produto, cuja conclusão se dá com o Registro da Incorporação (o que dá natureza jurídica ao produto), o Projeto AEC atinge seu ápice de esforço. É nesta fase que o produto é efetivamente concebido. Aprofundam-se o Levantamentos de Informações sobre as demandas dos diversos atores no sistema produtivo e mercadológico da incorporação, avalia-se o contexto interno e externo e traduz-se o produto em requisitos técnicos objetivos a serem atendidos pelas soluções de Arquitetura e Engenharia.

A partir desta conjuntura levantada, os Estudos Preliminares do Projeto AEC definem o produto (edifício) tecnicamente. Na sequência, o trabalho consiste em submeter este produto definido aos órgãos de fiscalização, através do Projeto Legal, e obter os licenciamentos necessários (que podem ser vários). Licenciado o produto, pode-se complementá-lo para que o Anteprojeto seja registrado no cartório de imóveis, adquirindo existência jurídica para que possa ser objeto de contratos (não se poderia estabelecer relação comercial e jurídica sobre algo que juridicamente não existia ainda).

Abre-se, então, a fase Comercial da incorporação. Nesta fase, a Arquitetura e Engenharia, no que se refere ao Projeto AEC, irá prepará-lo para balizar as contratações necessárias para a execução das obras. Isso ocorre paralelamente ao trabalho de comercialização do empreendimento pelas equipes de Marketing e Vendas. Trata-se do desenvolvimento do Projeto Básico, aquele que será objeto de negociação entre o incorporador e os fornecedores da obra, tanto de materiais, quanto de serviços e equipamentos. O Projeto Básico destrincha o Produto em componentes passíveis de contratação, agregando-lhes informações técnicas importantes para as negociações.

É claro que há a possibilidade de contratar toda a obra de um único construtor (que se incumbirá do detalhamento). Neste caso, o Projeto Básico tem esse foco exclusivo: contratar o construtor. Não é difícil perceber que a estratégia de execução, definida pelo Incorporador (Gestor) em conjunto entre a Arquitetura e Engenharia, influencia sobremaneira a organização da documentação do Projeto Básico. Estratégias diferentes, a rigor, geram Projetos Básicos diferentes, o que não significa mudança do produto, mas apenas diferença na forma de comunicá-lo aos fornecedores.

Empreendimento comercializado e fornecedores negociados, entramos na fase de Planejamento da Construção. Aqui, os esforços da Arquitetura e Engenharia se somam às expertises dos fornecedores e construtores especializados para detalhar a execução da obra, ou seja, produzir o Projeto Executivo (o nome executivo induz ao fato de que é preciso a participação dos executores).

Os ajustes no produto podem mais uma vez ocorrer, agora para conciliar com as melhores alternativas técnicas que os fornecedores podem agregar ao empreendimento. É fundamental que o Incorporador participe para garantir que o produto comercializado nãos será modificado em características fundamentais para os compradores. O ideal é que não se altere, apenas seja dada ênfase no Projeto AEC ao processo produtivo, uma vez que o produto já está completamente especificado.

Se houver alguma parte do edifício a ser produzida fora do canteiro de obras por um fornecedor específico (fábricas, oficinas, marcenarias, serralherias etc.), é preciso gerar o Projeto para Produção. Este tem se tornado cada vez mais comum à medida que as técnicas construtivas industrializadas inovam no mercado da construção.

Chegamos, enfim, à fase de Construção propriamente dita. Aqui o Projeto AEC pode sofrer ajuste em razão de imprevistos de obra, o que é relativamente comum, afinal, tudo foi concebido num período passado e não havia como prever o futuro da obra. O trabalho, no que se refere ao Projeto AEC, é cuidar para que estes ajustes não impactem a operação ou uso planejados para o edifício, realiza-se o Apoio Técnico à Obra (ATO) e o Projeto As Built. O incorporador permanece na sua preocupação de garantir que será entregue o produto com as características prometidas e contratadas com os adquirentes.

Finalizando, o ciclo de vida do Processo de Desenvolvimento do Projeto (mostrado a seguir) se integra ao ciclo de vida da Incorporação Imobiliária apresentado anteriormente. Repare as cores diferentes e analise a integração, lembrando que ajustes sempre são possíveis, pois a realidade de cada empreendimento é peculiar. O conceito básico desta integração, entretanto, não muda. Todo incorporador deve compreendê-lo para ser eficaz na sua gestão.